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专业房产律师――借名购房口头协议效力如何

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2021-04-20

北京房产律师靳双权团队,专注房产纠纷15余年,办理大量房产交易,二手买卖纠纷,再婚房产拆分,继承房产纠纷,征地房产纠纷。经验丰富,值得信赖。

原告诉他称

原告张三向本院明确提出诉讼请求:判令被告向原告归还房屋背叛款353万元。

原被告系由亲属关系,2000年5月,原告因居住必须出售经济限于住房并与被告达成协议口头借名买房协议,约定原告以被告名义出售经济适用房一套。被告同意后,原告出资加贷款出售了位于B市1号房屋一套。购房首付款及按揭贷款均由原告缴纳、偿还。房屋交付给后,原告对房屋进行了翻新并居住使用至2009年,后将房屋出租。该房屋的物业管理费、供暖费、水电费、有线电视费、燃气酬劳等均由原告交纳。

2008年2月,原告还清购房贷款,被告取得了房屋所有权证书。被告拒绝出售该房屋,原告也同意。但具体何时出售原告并不知情,后来原告获知被告于2018年3月将该房屋出卖给第三人,售房款为353万元,涉嫌房屋系原告出资出售,售房款理应归原告所有。但经原告向被告催要,被告称之为已用于该购房款无法归还。为维护原告的合法权益,特向法院提起诉讼,望判如所请求。

被告辩称

被告李四辩称,第一,原被告从未达成协议任何书面或口头借名买房协议,被告是基于亲情考虑到而愿意将自己所购涉嫌房屋暂借给原告居住于;第二,涉嫌房屋所有购房款均由被告缴纳;第三,被告为涉案房屋所有权人有权出售涉嫌房屋并收取、占有售房款。原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请求法院依法上诉原告的全部诉讼请求。

本院查明

2001年5月26日,李四(买受人)与房地产开发有限责任公司签定《商品房买卖合同》一份,誓约由李四购买坐落于B市1号房屋一套(以下全称涉嫌房屋),房屋总价款为277985元,缴付方式为买受人于2001年5月26日前交付给房款57985元,余款22万元以银行按揭贷款方式支付。合约签定后,首付款以现金方式支付,银行贷款亦以现金按月现金户名为李四的银行还款账户由银行按期扣划,并已于2008年还清,之后取得了产权证,房屋性质为经济适用房。

2001年11月26日,涉案房屋交付给,张三出资对涉嫌房屋展开装修后入住用于,2009年张三将涉案房屋对外出租,由其缴纳租金。

2018年3月,在张三不知情的情况下,李四将涉案房屋出售给案外人,并自认获得售房款353万元,张三对售房款金额予以接纳,现涉案房屋已登记至案外人名下。李四自此以后未在涉案房屋中居住过,涉案房屋产生的物业管理费、供暖费、水电费、有线电视费、燃气酬劳等亦均由张三开销,相关申请也均由张三办理。张三用于涉嫌房屋期间,李四从未向张三以任何名义收取过任何费用,双方也未就涉案房屋翻新费用开销进行过任何形式的协商。

用以偿还银行按揭贷款的户名为李四的现钞、购房发票、银行发放贷款通知书、银行借款借据、划款扣款授权书、银行个人还款凭证、公共修理基金收据、产权驻华税费收据、产权注册代办手续费收据、个人抵押贷款房屋保险单、保险费发票、房屋使用、管理、修理公约协议、代收物业费用协议、入住证明、居民客户用电登记表、用电证、担保合同、房屋竣工验收表格等原件均由张三持有人。

裁判结果

被告李四于本判决生效后10日内归还原告张三售房款353万元。

靳双权律师

律师点评

本案争议焦点有二,一是涉嫌房屋首付款及银行按揭贷款由谁支付和偿还,二是张三与李四之间形成的是借名买房关系还是房屋使用权借用关系。

根据本案查明的事实,涉案房屋购房发票、各项税费凭证等材料原件均由张三持有人,涉案房屋交付使用、装修、住进、维护、对外出租及租金缴纳等事宜亦均由张三经手办理,用以偿还债务银行按揭贷款的银行存折亦由张三交给。

从2001年11月26日涉嫌房屋交付给时起至2018年3月出售给案外人时起至,李四从未居住用于过涉案房屋,期间涉案房屋均由张三实际占据、用于、收益,李四从未向其主张过任何权利。双方的微信聊天记录显示张三控告前曾向李四主张归还借名买房的售房款,李四认可买房时是出于亲情考虑到帮助张三,同时回应如果知道限购、限贷政策则不会帮助张三。

庭审中李四坚称首付款是其以现金缴纳、按揭贷款也是其以现金方式偿还债务,即便贷款由张三偿还也是因为其之前赠予张三现金13万元,由张三代为偿还,之所以张三实际占据、使用涉案房屋是其基于亲情考虑到将涉案房屋使用权赠予张三用于。在双方微信及电话沟通过程中李四从未提及无偿借用涉案房屋一事,亦未主张涉嫌房屋应归其所有。

李四本人陈述显著违反常理、自相矛盾,其亦未递交任何有力证据证明其主张,因此,本院认为涉嫌房屋实际系由张三出资购买,并注册在李四名下,双方之间构成的是借名买房合同关系,对李四的前述抗辩意见未予说法。

关于售房款归还问题。

张三与李四之间的借名买房合约未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均不应按照合同誓约履行自己的义务。涉嫌房屋由借名人张三出资出售,张三对涉嫌房屋实际享有权益,出名人李四未经其同意擅自将涉案房屋售与案外人获得的购房款理所当然归还给张三,因此张三拒绝李四归还售房款353万元的诉讼请求有事实和法律依据,予以反对。