最高院民一庭房屋买卖合同裁判意见12则｜上海房产纠纷律师

1.房地产公司在预售商品房时未告知购房人所购房屋内铺设公共管道，不应分担适当的民事责任

虽然双方当事人议定的房屋买卖合约中未约定管道铺设内容，但是根据《合同法》第 42条第 2 款的规定，在订立合同中一方故意掩饰与议定合同有关的重要事实或者获取虚假情况的，给对方造成损失的， 应该分担赔偿责任的规定，房地产公司遇到那个承担适当的赔偿责任。关于赔偿金数额的确定，可以考虑房地产公司不应告知而未告诉，导致李某多支出的交易费用或者给李某导致的损失部分。

2.具备商品房买卖实质性要件的合同，无法确认为预约合同

根据最高法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第 2 条、第 5 条的规定，当事人签定《购房合同》后，如果不具备了商品房买卖合同的主要条件，且其他内容不违反国家法律、性质法规规定的，应该认定为商品房买卖合同。

3.商品房买卖司法解释第六条规定的主要义务应当如何解读

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第 6 条第 2 款规定：“当事人誓约以办理登记备案手续为商品房生效条件的，从其誓约，但是当事人一方已经遵守主要义务，对方拒绝接受的除外。”根据《合同法》鼓励交易、尽可能使合约生效的精神，以及当事人在签订合同后履行合同时的真实意思表示，无法将该条款规定的履行“主要义务”非常简单理解为履行全部义务中的大部分，而首先应该从合约誓约的义务的性质进行分析，其次应向合约誓约的内容进行考量，最后应该综合考虑以上情况以及履行的数量等因素展开确认。

4.房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意签定房屋买卖合约的效力及遵守

房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同效力。出卖人在合同誓约的遵守期限届满时仍未履行歼灭抵押权的义务的，致使出卖人无法办理房屋所有权转移注册，买受人可以催促解除合同，。买受人同意并需要交由清偿债务消灭抵押权的，抵押权人应该帮助办理抵押登记注销登记，出卖人应该在抵押权歼灭后为买受人办理房屋所有权移往登记手续。

5.买受人能否解除有限购得政策影响的房屋买卖合同

房屋买卖合约签订后，当事人却因住房限购政策的实施无法办理房屋所有权变更注册的， 买受人如催促解除合同，并拒绝出卖人归还所受的购房款或者定金的，人民法院对其请求可予以反对。

6.房屋注册权利人出卖共同房屋不合乎法律规定或者合同规定的条件的合同效力问题

出卖人与买受人签订房屋买卖合同，背叛登记在其个人名下的房屋，不符合物权法第九十七条关于共有物处分的规定或者当事人另有约定，如果买受人是善意，且买卖合同约定的对价合理，但未办理房屋所有权变更登记手续的，其他共有人催促确认房屋买卖合同违宪的，人民法院未予支持。

7.出卖人出卖注册在其名下的共有房屋不合乎法律规定或者共有人其他誓约的条件的，买受人请求强迫遵守房 屋买卖合同的纠纷处理

出卖人出卖注册在其名下的共有房屋不合乎物权法第九十七条规定的条件或者共有人约定的条件，在房屋买卖合约有效的情况下，买受人催促履行房屋买卖合同，其他共有人不同意背叛该共计房屋，并回应未予协助办理该房屋权属变更登记手续的，人民法院不应驳回买受人关于之后履行合同的诉讼请求。

8.买卖合同尚未遵守结束，买受人催促证实其为房屋所有权人的，不属于物权证实争议

证实物权以存在物权所有权争议为前提。买卖合同尚未遵守完结，卖人催促证实其拥有标的物的所有权的，不符合物权法第三十三条的规定的物权争议，不不应纳入物权确认之诉。

9.商品房交易购票合约与本约合同的区分

在审理商品房买卖合同纠纷中，区分当事人议定的协议是商品房交易的购票合同还是本约合同，要融合当事人立约时的真实意思以及法律、司法解释对于商品房买卖合同形式要件展开综合判断，关键在于区分合约否不存在法律或者事实上的障碍，造成合同部分条款欠缺或者不确定的情况，如果存在此种情形，一般不应认定为购票合约;如果不存在此种情形，无论合约名称如何，均应该视作商品房买卖合同。

10.房地产开发企业进人破产程序的,买受人已缴纳了全部购房款但末完成所有权转移登记的房屋否属于债务人财产及其权利实现顺位

房地产开发企业转入倒闭程序的,买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移注册的房屋不应认定为债务人财产。支付了全部购房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性,房地产开发企业应该在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付给已建成房屋并帮助办理所有权转移登记的义务,该不道德不包含破产法第十六条所称的无效的个别清偿不道德。

11.商品房交易购票合同损害赔偿责任范围的认定。

购票合约违约责任损害赔偿限于合同法违约责任一般规则,损害赔偿责任范围包括因违约行为导致的全部损失,损失数额难以计算出来的,应在合约当事人签定预约合约可意识到范围内,以损失空缺为原则,综合考虑违约方的过错程度、守约方的还款情况、合理的成本开支、本约合约机会成本损失以及预约合同内容、签定本约意愿、客观障碍、市场风险、政策因素等涉及未签订本约合约的原因要件等因素,酌情判断损失数额。来源：《民事审判指导与参考》第79辑143页。

12.购房人接受未竣工验收合格房屋时，开发商逾期交房责任的确认规则。

涉及买受人接管未竣工验收合格房屋情形下的开发商逾期交房责任案件的裁判思路如下:首先,应该确认开发商交付给未竣工验收合格房屋的行为不能包含有效交付给,开发商仍不应分担逾期违约责任。其次,在开发商不包含有效交付给情形下,须对买受人否坚称房屋未验收合格之事实予以查明。若买受人坚称且同意接管房屋的,视为买受人放弃对开发商逾期交房责任的承担,故其再以房屋不具备交付给条件为由主张逾期交房违约责任的,法院不应不予支持;反之,若买受人并非坚称,则开发商仍应承担逾期违约责任。最后,对买受人否明知之举证责任,不应由开发商承担。

来源：《民事审判指导与参照》