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资深房产律师靳双权解析一起因为房屋储物间归属问题引发的房产纠纷

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2021-01-14

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产承继、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了非常丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改篇为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为维护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将不予撤消。)

原告诉他称之为

张三向本院提出诉讼请求:1.判令被告几乎遵守双方房产买卖合同并支付违约金425000元;2.判令被告分担诉讼费。

事实与理由:张三与李四于2019年10月29日签定房屋买卖合约及补充协议,合约誓约李四将自己名下坐落于A市房屋卖给张三,总价为425万元,缴付方式为全款方式,并誓约,买方应于2019年10月29日交付人民币100万元给卖方作为定金,并作为第一部分房款,第二部分房款买方须于2020年5月30日前将房款支付给卖方,张三按照合约约定时间及时支付了全部房款。

同时双方誓约卖方须于2019年12月1日交付给房屋及附属设施,其中附属设施还包括:两表格一户一门以及全部家具家电及一切附属设施,卖方应允诺交付房屋的附属设施齐全、完好无损、无欠费。但卖方并没几乎按时交付房屋的附属设施,该房屋的附属设施还包括一间储藏室,原告多次与李四沟通未果。李四拒绝接受交付储藏室,构成债权人,不应承担违约责任。

被告辩称

李四辩称,张三与李四签定的房屋买卖合约牵涉到的房屋并没有储藏间,在房屋交付给时,张三对房屋过渡单未提出任何异议,因此张三对于购买的房屋中没有所谓的储藏间是明知的,也是双方签定房屋买卖合同的先决条件。储藏间并非双方房屋买卖合同中A市房屋的附属设施,也未登记在李四名下,李四只是使用过。储藏间登记在原房屋所有权人王五名下,2004年王五从开发商处出售的A市房屋,2010年李四从王五处购买。

本院查明

本院经审理确认事实如下,张三(买方)与李四(卖方)于2019年10月29日签定房屋买卖合约及补充协议,合约誓约,李四将自己名下位于A市房屋出售给张三,该房屋附属设施还包括一户一表以及全部家具家电车位及一切附属设施,房屋成交价为425万元,付款方式为全款方式,并约定,买方应于2019年10月29日交付人民币100万元给卖方作为定金,并作为第一部分房款,第二部分房款325万元,买方须于2020年5月30日前将房款一次性支付给卖方,同时约定,卖方未能按照本合同的誓约履行义务的,买方有权拒绝卖方缴纳总房款10%的违约金,并拒绝卖方归还已经支付的购房款。合同签订后,张三陆续支付房款。2019年11月13日张三签订房屋过渡澳门基本法划归寄居,现场证实房屋结构、翻新、装饰、水、电、气、家具和家电竣工验收正确性。2020年3月23日李四与李三(张三妻子)签订A市存量房房屋买卖协议,2020年3月25日李三取得A市房屋的不动产权证书。

庭审中,张三提交了2006年12月18日李四办理储藏间过渡单,交接单载明储藏间位置,过渡单业主为李四,该过渡单由李四本人签署确认。对交接单上的签署,李四做出说明,与原房屋所有权人王五系朋友,王五在国外,储藏间交接手续由李四代办,该储藏间系王五花十多万元股份,储藏间现价值40多万;李四提交了2006年11月26日的储藏间使用费发票。

经本院核实,2004年11月18日王五(乙方)与M公司(甲方)签订A市商品房买卖合同,出售A市房屋,价款为1048473元,商品房买卖合同附有车位与储藏间预计单,栏中:车位与储藏间的涉及规定参见商品房买卖合同补充协议,如客户有意受让,须按照开发商提出的时间和办法办理转让申请。该合同补充协议约定,本小区的架空层车库及储藏室的产权归属于甲方,在本小区房屋销售的同时,甲方亦向乙方书面证实车位及储藏的使用权有偿转让的预计编号,在竣工住进后,由甲方组织按照上述编号的顺序办理认购,包括乙方在内的小区业主,在甲方确认的车位及储藏室范围内可优先选择并受让;在对小区业主转让车位及储藏室之后,甲方保有向小区以外人员或单位转让剩余车位及储藏室使用权的权利;在上述过程后,甲方对仍有剩下的车位及储藏室可向小区业主租赁;车位及储藏室使用权的转让和租赁价格,甲方将在竣工入住后发布,乙方如有必须应与甲方办理认购或租用手续,并向甲方缴纳转让金或租金,并另行向物业管理单位交纳车位管理费。

2010年6月21日李四与王五签定A市房产买卖协议,以155万元购得A市房屋。现王五与李四均非A市涉案房屋所在小区的业主,储藏间由李四闲置并用于。

裁判结果

上诉原告张三的诉讼请求。

北京房产律师靳双权指出:

本案的争议焦点是:储藏间否A市房屋的附属设施;储藏间否由李四占据用于;张三主张的违约金应否反对。

张三与李四签定的房屋买卖合同及补充协议是当事人真实意思的回应,不违反法律强制性规定,为有效地合约。张三按合约约定支付了全部购房款,验收房屋并签署房屋过渡澳门基本法,取得了涉案房屋的不动产权证,为A市涉案房屋所在小区的业主。依据《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主出让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共计部分享有的共计和共同管理的权利一并转让”的相关规定,张三取得涉嫌房屋所有权后,一并获得该房屋共有部分共计和共同管理的权利。这其中就包括张三与李四签订的房屋买卖合同约定的一切附属设施。而附属设施是所指与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算出来价值的配套设施。储藏间“产权归属于甲方”即M公司,由原房屋所有权人王五在出售涉嫌房屋后,单独认购获得使用权,具有单独价值。且王五与M公司签订A市商品房买卖合同补充协议誓约“甲方保有向小区以外人员或单位出让剩余车位及储藏室使用权的权利”,在无充份证据证明张三与李四签订房屋买卖合同价款还包括储藏室价值的情况下,张三主张储藏间为A市房屋的附属设施,依据严重不足,法院不不应说法。储藏间不能认定为张三所购买的涉嫌房屋的附属设施,张三主张李四未全面履行合同义务不能正式成立,张三拒绝李四依照房屋买卖合同支付违约金425000元,法院未予反对。

综上所述,法院的裁决是准确的