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北京房产律师:因限购进行借名买房的行为是否合理

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2021-01-22

北京房地产律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了非常丰富的诉讼经验,现在蒋这些案件改篇为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤消。)

原告诉称

原告张三、李四向本院明确提出诉讼请求:1、催促依法证实被告张五名下位于A市一号房屋归原告张三、李四所有;2、判令被告张五将A市一号房屋帮助过户到原告张三、李四名下;3、判令被告张五承担本案全部诉讼费用。

事实和理由:2011年,张三、李四经与张五协商,当时因限购,所以需以张五的名义出售位于A市一号房屋,该房屋购房款1,193,440元全部由张三缴纳,购房合约、发票、房产证原件都是由张三、李四一直持有。房屋交付给后,也由张三、李四出资共同装修,并自2012年装修完之后,一直由张三、李四居住至今。现张三、李四要求张五将该房屋因应过户到其名下,张五拒不配合,故张三、李四控告来院。

被告坚称

被告张五坚称:不接纳张三、李四诉述。张三、李四购买此房是作为张五的婚房,现在由双方互相交换住房居住,即坐落于A市二号房屋注册在张三名下,由张五居住;坐落于A市一号房屋注册在张五名下,由张三、李四居住于。该房屋购买时就登记于张五名下,且所有的合同都是张五签的字。虽然交易税费由张三、李四支付,购房款也是由张三全款支付,但是是因为张三、李四担心,张五婚后,该房屋会变成夫妻共有财产,所以还让张五展开了单身公证,证明该房屋是张五的婚前个人财产。张五、张三有一个公司,其中张五持股75%,购房款项系该公司将钱款转交张三,张三才缴的房款。综上,催促驳回原告的全部诉讼请求。

本院查明

当事人围绕诉讼请求依法递交证据,本院的组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院不予证实,并在卷佐证。对有争议的证据及事实,本院确认如下:张三与李四系夫妻关系,于2010年11月26日结婚。张三与张五系父子关系。2011年1月19日,张三向M公司转账1,203,500元,用作缴纳购房款。2011年10月19日,M公司与张五签订《A市商品房买卖合同》,购买位于A市一号房屋,房屋价款为1,193,440元。2014年11月28日,该房屋进行了产权登记,并办理了房屋所有权证,证上载明房屋所有权人为张五。此后,《A市商品房买卖合同》及适当发票、房屋所有权证的原件均由张三、李四保管。

2015年11月30日,张三(甲方)与张五(乙方)签订《家庭资产处置协议书》,载明有“甲方于一九九四年从国有公司武建集团买断工龄自行成立H公司。经过将近二十年的不懈努力经营,共购置了三处资产。1、公司办公楼一栋二层约700平方。2、复式楼一套约230平方。3、馨悦国际一套约130平方。2010年甲方将公司百分之七十五股份无偿过户移往给乙方持有人,现有甲方与再婚妻子李四均靠退休金生活。乙方主动明确提出每年由H公司缴纳给甲方人民币壹拾万元整作生活补助金,以后二位老人百年为止。

2020年4月15日,开发商出具《情况说明》,证明张三、李四自2013年5月起至今一直居住在二号房屋。

裁判结果

一、证实被告张五名下位于A市一号房屋归原告张三、李四所有;

二、被告张五于本裁决生效之日起三十日内因应原告张三、李四将坐落于A市一号房屋过户到原告张三、李四名下。

北京房产律师靳双权指出:

本案争议焦点系由张三、李四与张五之间否存在借名买房关系。借名买房是指当事人约定一方以他人名义出售房屋,并将房屋注册在他人名下,由借名人实际享有房屋权益。一般情况下是借名人与出名人书面或口头议定借名买房协议,约定借名议定买房合同、借名注册及房屋归属于与过户注册等事项;再由借名人或出名人签订买房合同,并以出名人的名义办理注册;待时机成熟或条件成就时,由有名人帮助借名人办理过户注册;购房款项和涉及费用由借名人支付。借名买房实际包括借名买房、借名注册、过户房屋等一系列内容,双方以真实意思誓约彼此的权利义务,并循此协议为法律不道德。主张法律关系存在的当事人,应该对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任;对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并融合相关事实,相信待证事实的不存在具有高度可能性的,应该确认该事实不存在。实际出资人要证明其为借名买房需具备两要件:一是其缴纳购房款的事实,二是与出名人之间关于房屋权属有明确约定。

就本案而言,从房屋出资及房屋占有、使用等情况来看。房屋全款系由由张三出资缴纳,《A市商品房买卖合同》及适当发票、房屋所有权证的原件均由张三、李四保管;房屋亦是张三、李四出资进行装修,且涉案房屋自购买后一直由张三、李四占据、用于。此外,张三、李四对于其借名买房的原因、过程展开了说明。基于以上事实,张三、李四提交的证据已构成完整的证据链,其已就与张五之间不存在借名买房关系的主张完成原告证明责任,故应确认张三、李四与张五之间不存在借名买房的事实,现张三、李四要求确认涉诉房屋归其所有并要求张五因应办理过户手续,符合事实及法律规定,法院予以支持。

综上所述,法院的裁决是准确的。

近年来随着出租汽车政策放宽,借名买房纠纷愈发激增,实践中认定借名买房时考虑四个方面的因素:1、双方否签署了借名买房协议和权属澳门基本法。2、主张借名买房的当事人是否支付全部房款或支付首付款、贷款。3、现房屋由谁实际居住,房屋物业费、水电费、燃气酬劳等后续费用谁缴纳。4、房屋涉及合同、房款发票、契税等申请原件均由谁持有人。因此,若产生借名买房纠纷,也可以从以上四个方面搜集证据。

如果您也有类似于的纠纷,可以拨打律师的电话或者见面沟通。