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北京房产律师:合同订立应该符合哪些条件?

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2021-03-04

一、原告诉称。

X公司系X小区的开发商,其委托J经纪公司销售X小区1、2号楼房屋。

2003年底,J经纪公司的王五、陈小等因涉嫌诈骗罪、合同诈骗罪,被公安机关先后拘捕并被依法判处无期徒刑。经公安机关侦查了解到,王五、陈大于2002年底至2003年期间伙同他人,以J经纪公司名义与X公司签订《房屋代理销售协议》,取得X小区1、2号楼房屋的代理销售权后,王五、陈小虚构出售股东房、甩卖尾房、承诺“如贷款买房由J房地产经纪有限公司等单位负责管理偿还债务银行贷款”等,以J经纪公司、J商贸有限公司、J房地产开发有限公司的名义,采行与二百余名购房者签定《购房协议书》、《房屋认购书》等合约,将自营房屋以高于代理销售底价的价格销售的手段,骗取其中二十余名购房者支付的购房款共计1188万元。

另外,王五还冒用他人名义向银行申请人住房贷款,房屋贷款印发至X公司账户后,因王五及J经纪公司均未按期偿还,北京银行将X公司的保证金账户划扣,导致X公司损失银行保证金1438万元。

至此,X公司方知王五、陈小在其不知情情况下,为牟取不正当利益,让张三与我方就802号房屋签订《商品房买卖合同》,用作向银行办理贷款,贷款金额35万元。2003年8月14日,张三获得涉嫌房屋所有权证书。

王五、陈小等为实施诈骗,实现不正当目的,让X公司与张三签定《商品房买卖合同》并向银行贷款,张三既无购房意思表示,未拒绝我方交付给房屋,未实际居住,未向银行还贷,涉案房屋房本一直在我处保有。现实际居住于人因无法办理产权证,与我公司矛盾激化。

王五、陈小以合法形式掩饰非法目的,假借购房合约实行诈骗, X公司与张三签订的购房合约不应被确认为违宪合同。

为维护我方合法权益,特诉至法院,望依法裁判。

X公司向本院明确提出诉讼请求:1.确认X公司与张三签订的关于X小区802号房屋的《商品房买卖合同》违宪;2.张三协助办理将802号房屋产权变更登记至X公司名下。3.诉讼费由张三分担。

二、被告坚称。

被告张三辩称,2002年9月了解王五,王五说有便宜房背叛,35万一套。

张三2003年1月18日在J经纪公司与X公司签定了房屋买卖合约,X公司负责人杨六也在场,当时预交定金2万元,张三期望尽快办理房本,遂王五让其再交20万现金即可,后事情再无进展。张三去找王五借钱,王五开具一张22万元的空支票,后张三听闻王五诈骗被抓。

这期间X公司知道被告签定了房屋买卖合同但却把涉嫌房屋背叛了,原告这种一房二卖的行为给被告造成了相当严重经济损失。

被告同意原告1、2项表达意见,拒绝接受分担诉讼费。

三、本院查明。

2003年1月18日,X公司与张三签定《商品房买卖合同》,约定由张三出售802号房屋,约定首付15万余元,余款35万元为商业贷款。

2003年8月14日,802号房屋取得产权证,房屋登记在被告张三名下,但产权证一直由原告X公司交给。

另查,张三曾在王五、陈小诈骗罪刑事案件中拒绝接受公安机关告知的笔录中回应:“2003年6月初,我通过朋友了解王五……我递了30万现金王五给我开了收据,后来王五一直未将房子交给我,我就一直向她催要,后来她跟我说道X小区没房了,我在T小区有一套房交给你们吧……”。

2004年2月,B市商业银行曾向主办该刑事案件的B市第一中级人民法院开具《X小区逾期贷款明细表》和X小区个人住房按揭贷款涉及事宜的《证明》,《证明》中称“我分行于2003年6月发现该项目不存在一房几卖的假按揭现象,及时采行了以下措施:一、追加保证金账户存款;二、停止继续发放该项目新的按揭贷款;三、为首人以保险公司的名义对该项目展开全面实地检查,检查中初步确认有8笔贷款不存在假按揭现象”。张三接纳其没办理贷款,其提交22万元现金支票复印件及30万元收据复印件,证明其购房的真实意愿。X公司不接纳。

四、裁判结果。

1.X房地产公司与张三于2003年1月18日签订的关于X小区802号房屋的《商品房买卖合同》无效;

2.张三协助将X小区802号房屋所有权变更登记至X房地产公司名下。

五、律师点评。

民事法律不道德的有效条件之一就是意思表示真实。张三主张,其与X公司签订购房合同时,其有真实的购房意愿,并称其交付给首付款后因无房源王五不予退款。但其递交的现金支票复印件及收据复印件,无法证实其主张,难以采信。且其在签订合同后,也不过问合同余款是否缴纳、如何交纳。

购房合同誓约,出卖人应该在2003年2月30日前,将合约约定的商品房交付买受人。合约誓约的交付时间逾期已超过十七年,而张三却从未向出卖人主张过交付给住进。王五与J经纪公司通过张三与X公司签定购房合约这种合法形式只是为了掩盖向银行索取购房贷款这一非法目的。X公司拒绝证实合同无效并变更注册的诉讼请求,应该予以支持。