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房产专业律师:房屋买卖居间合同,居间人是否会承担连带责任?

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2021-03-05

一、原告诉他称之为。

2016年10月18日,原告与三被告共同签订了房屋买卖合约、买卖定金协议书、补充协议、理房通定金监管协议四个合约,因1号房屋已于2016年5月10日被E市中级人民法院查禁,原告在毫不知情的情况下与三被告签订了合约。由于三被告自签订合同起至今未与原告沟通房屋被查封的详细情况,又因原告和三被告已签署以上合同,导致原告失去了出售其他房屋的最佳时机,鉴于第一被告明知在房产被查封的情况下之后委托代理人出售该房产给原告,第二、第三被告没尽到审查审核的义务,第三被告在工作中经常出现了重大的渎职行为,给原告造成了巨大的物质和精神损失,故提起诉讼。

原告张三向本院明确提出诉讼请求:1.请求法院裁决2016年10月18日原告与三被告共同签订的房屋买卖合同、交易定金协议书、补充协议、理房通定金监管协议为无效合同;2.三被告连带赔偿原告各项损失费共计近300万元。

二、被告辩称。

被告李四辩称:同意合约无效。原告主张的违约金和各项损失不同意缴纳;定金、实际发生的居间服务费和确保服务费应由L公司退还;违约金80万元以及溢价损失属于重复主张,该房屋现在价值与签定房屋合同期间的价格基本一致,该项主张没法律依据;交通费及精神伤害抚慰金不属于被告承担责任范围;租房损失费与本案没有关联性,不同意分担。

被告王五辩称:同意合同违宪的催促,拒绝我方承担赔偿责任不同意;居间服务费、保障服务费、定金、评估费都是L公司收取的,L公司应依法退还,我方无理由和法律依据分担上述费用;违约金按照合同法58条的规定,合约无效后违约金不适用,违约金不同意缴纳;租赁费用和房屋溢价损失与本案没有关联,没有证据能够证明该项损失的存在和明确数额;交通费和精神损害抚慰金没有法律依据,不同意支付。

被告L公司坚称:不同意原告的全部诉讼请求。

本案是房屋买卖合同纠纷,我公司并非房屋买卖的相对方,主体不适格;居间合同与本案并非一个法律关系,不应在本案中审理。不同意居间合约违宪的诉讼请求,我公司居间服务没瑕疵,在签订合同前我公司就告知卖方,卖方保证房屋没有其他纠纷也没被容许转让,在买卖双方签订的B市存量房屋买卖合约第五条第一款有约定,又因签订合同时是代理人签署,我公司为该笔交易做到了足够的防范风险措施,定金20万使用资金监管的方式,出卖方并未取得定金,原告缴纳的20万元仍在监管账户中。此外,我公司经纪人在签订合同后一周内就做完定金核房并告知原告房屋被查禁的情况,原告表示愿意等被告将房屋查封解封,愿意之后交易,等待无法访问扩大的损失不应由原告承担。本案不属于法定分担连带责任的任何情形,原告要求我公司分担连带赔偿责任没有事实和合同法律上的依据,催促上诉全部诉讼请求。

三、本院查明。

2016年10月18日,张三(买受人)与李四(出卖人)签订房屋买卖合约;张三、李四、L公司签订交易定金协议书,居间服务合同,补充协议;张三、李四、B市F公司签定《理房通定金监管服务协议》(以下全称:理房通协议);张三、李四、Z担保公司签定《房屋交易确保服务合约》。上述合约均由李四委托代理人王五与张三签定。

房屋买卖合约中约定:李四将1号房屋背叛于张三,房屋成交价格为340万元,房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价60万元,上述价款买受人一并缴纳给出卖人;买受人向出卖人支付定金20万元。第七条违约责任中第三款约定:出卖人将该房屋出卖给第三人,导致买受人不能获得房屋所有权证的,买受人有权退房,出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款,按照央行现行存款利率支付利息,并按买受了累计已付房价款的一倍支付违约金。

交易定金协议书中附件定金所持收据载明:在L公司的居间服务下,今接到出售人张三出售1号房屋定金共计20万元一整。在房屋核验信息确认表中否有查封一栏中登记为无,商圈经理李二签字。

居间服务合同中约定:张三向L公司缴纳居间代理费8万余元,并于本合同签订当日向L公司缴纳。

房屋交易保障服务合约中约定:张三向Z担保公司缴纳确保服务费2万元,评估费600元,并于本合同签订当日一次性缴纳。

经查,2016年E市中级人民法院作出裁定,将涉案房屋予以查封,查封期限自2016年5月10日至2019年5月9日。

关于涉案房屋被查禁的情况,经告知张三称:2017年2月15日L公司告知其房屋被查禁的情况;李四、王五称之为:2016年10月18日在签订房屋买卖合约时并不知道房屋被查禁,房屋买卖合同中列明房屋没有被查禁;L公司称:签订合同后房屋核验时发现房屋有查禁,明确时间记不清了。

四、裁判结果。

1.证实原告张三与被告李四就涉诉房屋所达成的房屋买卖合同关系违宪;

2.被告李四于本判决生效之日起七日内向原告张三归还房屋定金20万元;

3.被告李四于本裁决生效之日起七日内向原告张三赔偿损失100万元;

4.上诉原告张三的其他诉讼请求。

五、律师评论。

本案争议的焦点为涉诉房屋买卖合约和所涉协议书效力的确认及其先前相关问题的处理。

其一,关于涉诉房屋买卖合约效力的分析认定及处置后续问题的原则。

关于涉诉房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》(以下全称《合同法》)第五十二条规定:“有下列情形之一的,合约违宪。……(五)违背法律、行政法规的强制性规定。”根据法律的涉及规定:司法机关和行政机关依法裁决、要求查封或者以其他形式容许房地产权利的,该房地产不得转让。违背法律、行政法规的强制性规定的合约无效。

具体在本案中,涉嫌房屋在2016年5月已被查禁,李四与张三在2016年10月18日签定房屋买卖合同,擅自将已被司法机关采取了查封强制措施的房屋转让给他人,该合同明显违背《中华人民共和国房地产管理法》的规定,不应科无效。

关于合同违宪后相关问题的处理。《合同法》第五十八条规定:“合约无效或者被撤销后,因该合约获得的财产,应当不予归还;无法返还或者没必要返还的,应该折价补偿。有罪过的一方应该赔偿金对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自分担适当的责任。”实际上,合约不正式成立、无效或被撤消,只是不发生当事人所预期的法律效力,但并非不产生任何法律效果;相反,涉及合约当事人应分担适当的法律后果,如返还财产、分担缔约过失责任、拒绝接受行政处罚等。具体到本案来看,具体在本案中,在合同签定当日,张三支付给李四定金20万元。对于该定金在涉诉房屋买卖合同违宪后,应该由李四返还给原告张三。然后再根据案件实际情况分析去留分担适当的缔约过失责任。

其二,关于本案双方当事人的缔约过失责任。

所谓合同缔约过失责任,是指合约不成立、无效、被撤销或者不被追认时,当事人一方因此受有损失,对方当事人对此有过错时应赔偿金受害人的损失。缔约过失责任双方所承担的损失为缔约过程中因合同无效给对方造成的相应损失,而非合约标的自身之价款,且这个损失与对方当事人的过错不道德之间有着因果关系。缔约过失责任的正式成立,需要具备以下构成要件:(一)缔约人一方违背了先合约义务。具体是指基于诚实信用原则,自缔约双方为签订合同而互相认识磋商开始逐渐产生的留意义务。(二)相对人受有损失。该损失为财产损失,不还包括非财产损失;该损失为信赖利益损失,不还包括履行利益损失。(三)违背先合约义务与该损失之间有因果联系,即该损失是违背先合约义务引起的。(四)违反先合同义务者有过错。《合同法》第四十二条即是关于缔约过失责任的规定:“当事人在议定合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应该分担损害赔偿责任:(一)假借议定合同,蓄意展开磋商;(二)故意隐瞒与议定合约有关的最重要事实或者获取虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。”

本案关键在于双方当事人否违反了先合约义务,是否存在适当损失。首先分析一下本案当事人的先合约义务。对此可从两个方面进行分析:一方面是李四作为涉嫌房屋的所有权人,告诉或应当知道房屋被查封的事实,在房屋买卖的过程中未如实告诉对方房屋的查封情况,违反了诚实信用的先合约义务具有一定罪过。另一方面张三在获知房屋被查封后,仍然坚决履行合同,导致房屋损失进一步不断扩大,也具有一定过错。至于王五的责任承担问题,因王五是李四的委托代理人,李四对王五的代理行为不应承担责任,故王五对于房屋溢价损失无需承担责任。就损失问题,原告主张为2017年2月16日至2018年6月27日的租房费12余万元以及无法如期购房给原告带来的房屋溢价损失150万元,对于李四应当承担的损失数额的确认不应综合当事人的过错程度、房屋买卖的相关事实以及房屋的实际情况等因素综合进行确定。对于张三支付给L公司居间代理费8万余元、保障服务费2万元,评估费600元,原告的该项主张属于居间合同的范畴,与本案非系同一法律关系,对此原告可自行主张解决。

关于张三主张的违约金问题,房屋买卖合同被确认为无效后,合同至始无效,合同的债权人问题便不存在,因此对于张三的违约金主张,不予反对。关于交通费和精神抚慰金的主张,因缺少事实与相关法律依据,不予支持。