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专业房产律师:借名购买经济适用房口头协议是否有效

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2021-04-02

原告诉他称之为

张三向本院提出诉讼请求,请求裁决:1.确认原告与二被告之间买房口头协议无效,原告享有北京市房山区一号房屋所有权;2.二被告腾退并返还诉争房屋;3.二被告支付自2016年1月起至实际腾退房屋之日止的房屋占据使用费(按照每月2500元计算出来);4、诉讼费由二被告承担。

事实和理由:原告为孤寡老人,身体已经中断、已婚且无子,经北京市住房管理部门审查合乎北京市购买经济限于住房的条件。2015年因原告行动不便委托两被告之子李四交由办理出售经济适用住房的相关申请,李四获得原告的许可后,代理原告出售了位于北京市房山区一号房屋,并办理了房屋的交接事宜。两被告接管房屋后,该房屋一直处于两被告实际掌控之中,现原告无处居住只能住于养老院内。原告多次向两被告明确提出要返房屋,但两被告均拒绝接受归还。

原告向法院提出归还原物之诉,此案经北京市房山区人民法院确认,原被告双方之间存在借名买卖法律关系。本案诉争的房屋为原告于2015年购买的经济适用房,根据经济适用房的相关政策,诉争房屋为保障性住房,二被告借名购买伤害国家利益、损害广大合乎出售该类房屋资格家庭的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第52条的规定,原告、被告之间借名买房不道德无效。

综上所述,原告为了维护自身的合法权益,依据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定特向贵院提起诉讼,请贵院依法裁决,反对原告的诉讼请求。

被告辩称

李五、张二坚称,不同意原告全部的诉讼请求。第一,关于借名买房的合约效力问题,原告主张违宪依据是北京高院的指导意见,该意见不是法律依据,原告并未具体依据的是合同法的明确款项。第二,即使按照北京高院的规定,规定用的是可以支持,并不是用的必须支持,还是需要融合案件具体情况。第三,涉案的房屋系2008年4月11日之后出售的,但是2008年之后出售的并非无法交易,政府可以买入也可以不买入,税费要比2008年以前高一些,按照目前的经济适用房管理的办法和交易规定,房屋是可以展开上市交易的,不不存在无效的情况,我们指出合同应当是有效的。

如果合约有效地的,原告的先前诉讼请求是不正式成立的。即便合约是无效的,原告的其他诉讼请求也不应该得到支持。目前二被告也只有这一套房屋居住于,原告现在居住于在养老院。要结合违宪之后的情况,涉嫌房屋如果解决问题居住于的问题,原告是居住于在养老院他是有居所的,但是二被告是没有居所的,不应该给与返还,除非原告支付我们高额的赔偿金,解决我们的居住于的问题。对于占据使用费的问题,合同目前还没有证实违宪,我们没了事的必要。

本院查明

根据上述证据以及双方当事人的陈述,本院确认事实如下:李五与张二为夫妻关系,案外人李四为二人之子,李六为二人之女,张三为张二之弟。

2015年3月25日,张三与北京M公司签定《北京市商品房现房买卖合同(经济限于住房)》,誓约M公司将房山区一号房屋出卖给张三,出卖人应该在2015年7月31日前向买受人交付该经济限于住房。购房款302850元为李五、张二之女李六缴纳。

2015年7月,李四代替张三办理了涉嫌房屋的入住手续,自办理住进之日起涉案房屋由李五、张二居住于。

2016年6月23日,李五、张二缴纳了涉嫌房屋的契税;2016年12月12日,张三取得涉嫌房屋的不动产权证书;2018年张三申请人挂失,新的手续了涉案房屋的不动产权证书。

张三以归还原物纠纷为由,将李五、张二诉至本院,诉请二被告腾退并归还原告坐落于北京市房山区一号房屋,支付自2016年1月30日至2018年7月30日起至的房屋占据使用费75000元,之后张三多次起诉。法院均认定双方之间借名买房法律关系成立,裁决驳回张三的申请人。

裁判结果

一、李五借用张三名义出售坐落于北京市房山区一号房屋的民事行为违宪;

二、李五于本判决生效后三个月内将位于北京市房山区一号房屋返还给张三;

三、驳回张三的其他诉讼请求。

靳双权律师

律师评论

合约违宪或者被撤消后,因该合约获得的财产,应该不予返还;不能返还或者没有必要归还的,应该折价补偿。有过错的一方应当赔偿金对方因此所受到的损失,双方都有罪过的,应当各自分担相应的责任。本案中,经济适用住房是政府获取政策优惠,具有保障性质的政策性商品住房,国家对该类房屋的交易有类似的规定和限制,其购买人必须满足国家规定的条件,出售资格具备专属性。

本案中,二被告借用原告的名义出售经济适用住房,该民事行为违背了国家关于购买经济适用住房的相关规定,损害了社会公共利益,不应属违宪,二被告理所当然将诉争房屋归还给原告,归还期限由法院根据实际情况不予确定。原告拒绝二被告缴纳房屋使用费的诉讼请求依据不足,法院未予支持。关于被告对涉案房屋的出资等问题,双方可另行解决问题。