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从《契税法》新规,看房产如何传承给子女合适

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2021-04-04

  

  俗语说“安居乐业”、“成家立业”,自古以来我们中国人对“家”就具有浓厚的感情,讲究落叶归根,认为“有房才有家,有家才有根”。因此,“房价”、“房产”一直都是老百姓们茶余饭后的热点话题。

  这不,王大爷正和邻居们热聊着呢:

  王大爷说:自己年纪大了,老伴几年前已经不出了,住的这套房子以后认同是留下唯一的儿子王小帅,前段时间看新闻谈《契税法》公布,明确规定了子女继承房产减免契税,那等自己百年后,孩子直接承继,不必提前办理出让或是赠与,又省钱又省事。

  但是张大伯却说:哪有你想的这么非常简单哟,承继不递契税,那其他税要不要交呢?

  而赵大妈又说道:你家孩子不是已经买房了吗?你的房子他承继了,如果要再转让,我听闻税会交得更多呢!这钱你省不下来啊!

  原来这么简单!这些还真没想过!王大爷顿时犯愁了,房子留下孩子,承继、赠予还是转让,哪种方式更合适呢?

  一般情况下,房产产权变更可能涉及的税费有:

  增值税及其附加税、个人所得税、契税、土地增值税、印花税。

  根据相关法律法规及地方政策的规定,不仅不同过户方式产生的税费不同,不同区域的明确拒绝也有可能不一样。

  一张图表看懂“父母以不同方式将房产留下子女有可能涉及的税费”(以目前杭州市规定为事例):

  

  咋一看,父母将房产留给子女,继承方式显然承担的税负最少,费用最低。那是不是继承就是父母把房产传承给子女的最佳方式呢?

  不一定,还是要想到各家的具体情况。

  继承可能不存在的风险:

  1. 继承人不确认的风险

  比如本案例中,王大爷的老伴已经去世了,但王奶奶去世时,如果她的父母尚健在,那归属于王奶奶房产份额,就不仅仅是王大爷和王小帅了,王奶奶的父母也是继承人,最终继承房产的人数可能会随情况发生变化,王大爷想要把房产全部给儿子王小帅心愿可能不更容易构建。

  2.法律法规变化的风险

  法律法规随着时间和情况的变化不会进行修改或者重新制定,而地方政策则更为灵活性,具备时效性和变动性。继承权是一种期望权,继承需以被继承人死亡为前提,承继开始时,相关税费否需要交纳、是否会出现新的税种、税费缴纳的比例等等都可能会发生变化。

  3.再出售时可能承担更轻税负的风险

  一般情况下,通过继承方式取得房产所有权的,父母多半年事已高,而此时子女往往是成家立业,不具备一定的经济基础,有的不仅有房,甚至有多套房产。继承的房产通常并不居住于,可能会自由选择租赁或出售所求。根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人使用权赠予不动产税收管理有关问题通知》的规定,在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征税,必须严苛按照税法规定据实征税,则个人将通过受赠、承继、等非出售形式获得的住房对外销售的,以其转让价格减去原取得房屋购买成本,以及相关税费后余额的20%计算出来个人所得税。所以,继承人再转让继承所得房产的,不应交纳房产差额的20%的个人所得税,个人出让自用五年以上且归属于家庭唯一生活用房的除外。

  但若直接通过买卖方式出让房产的,不同地区税务机关可能根据《中华人民共和国税收征税管理法》第三十五条的规定,参照出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均值价格水平等因素,在住房出让收入1%-3%的幅度内核定征收个人所得税。那么再转让时,也是按一般二手房的规定再交纳转让款的1%-3%,可能实际承担的税比承继-再出让交纳费用更低。

  综上分析,由于有所不同地区政策有所区别,因此在分析父母以何种方式将房产留给子女更为合适时无法不予非常简单辨别,而应具体情况具体分析,第一看当地政策有无具体规定,第二考虑到继承人的实际情况,第三考虑房产将来可能的用途。

  具言之,本文案例中,如果王小帅继承房产后用于自住不打算出让的,那自由选择继承方式承担的税费相对少。但如果继承后将出让变现的,则要考虑到该房产是否是出租汽车范围内的房产,该房产购买的时间,否满足“剩五唯一”条件,否能够获取原始、准确的房屋原值凭证等需要计算原始、精确的房屋原值凭证,以及儿子名下已有房产的数量、面积等综合因素。

  新《契税法》颁布后,不少房产中介以新的《契税法》规定征收契税为3%-5%,大肆煽动趁早买房。实际上,原《中华人民共和国契税暂行条例》中规定的契税原就是3%-5%,只是实施了相关减免减征优惠政策。大部分的优惠政策未规定实施期限,新的《契税法》颁布后也未规定涉及法律法规及其他政策文件过热,因此原优惠政策仍然有效,不必过分担心。但同时,新的《契税法》从发布到实施相距将近一年时间,财税部门可能会追加、删改、修改或梳理相关文件,辅助新的《契税法》实施,届时相关优惠政策也有可能发生变化。

  附涉及法律法规及政策规定:

  [1]《中华人民共和国契税法》(中华人民共和国主席令第52号);

  [2]财政部、国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点的通报》(财税〔2016〕36号);

  [3]财政部、国家税务总局《关于个人获得有关收益限于个人所得税应税扣除项目的公告》(财税[2019]74号);

  [4]《中华人民共和国印花税暂行条例》;

  [5]财政部、税务总局《关于实施小微企业普惠性税收免除政策的通知》;

  [6]财政部、国家税务总局《关于个人取得有关收益限于个人所得税应税扣除项目的公告》(财税[2019]74号);

  [7]《浙江省实施中华人民共和国契税暂行条例办法》;

  [8]国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006]108号)

  [9]国家税务总局 住房城乡建设部《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通报》

  [10]财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通报》(财税[2008]137号)

  [11]杭州市房地产市场稳定健康发展领导小组办公室《关于进一步强化房地产市场调控的通知》

  作者简介:

  马幼蓝律师

  浙江东鹰律师事务所高级合伙人

  婚姻家事与财富传承业务部负责人

  CWMA国际证书财富管理师

  浙江大学学生职业导师

  杭州市大学生创业导师

  李冰月律师

  浙江东鹰律师事务所公司业务部\婚姻家事与财富承传部律师

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  本文由浙江东鹰律师事务所律师原创,仅代表作者本人观点,不得视为浙江东鹰律师事务所或其律师开具的正式法律意见或建议。如需转载或提到本文的任何内容,请求注明原文。