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有抵押权的房屋能办理过户登记吗?【陕西西安房产律师杨蓓】

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2021-09-06

业主因为资金周转不灵或者欠债等问题抵押房屋是很少见的事,但是当抵押还是不能解决资金的问题的时候,有的人就想到卖房子这一步,那么有抵押的房屋可以过户吗?抵押权吊销多久可以过户?

原被告双方于2015年9月26日签订《房屋买卖合约》,约定由原告以675万元的价格出售被告所有的上海市某房屋。双方誓约,2016年1月30日签订样板文本的《上海市房地产买卖合同》,原告于签定该样板文本合同当日支付被告400万元,余款275万元由原告向银行申请人贷款。双方订于2016年3月30日前办理房地产过户申请。2015年9月26日,原告支付定金50万元。2015年11月5日,双方经居间方打印机了样板文本的《上海市房地产买卖合同》,但被告不同意签字。

同日,双方签订了《补充协议》一份,誓约,房屋交易价格为678万元(被告净到手价),该价格在《上海市房地产买卖合同》中约定608万元(被告清净到手价),另外70万元作为装修补贴款,不写入合约。2015年11月10日前,原告应支付200万元,2016年1月31日前,原告不应缴纳第二笔款项200万元,剩下278万元原告通过银行贷款支付给被告。

合同签订后,原告于当日缴纳了150万元,于2月3日缴纳了200万元。至此,原告已经缴纳被告房款400万元。但是之后,被告始终不愿意与原告办理系争房屋的过户手续。由于上述时间段内,房价下跌。2016年3月25日,上海市实施新政,对非上海户籍家庭购房等情况作出了更严格限制,导致原告被容许购房。被告在知道原告归属于新政被限购的对象,无法再次网签示范合同文本的情况下,却明确提出要求重新进行网签。原告认为,2015年11月5日的《上海市房地产买卖合同》以及《补充协议》合法有效,被告的行为包含债权人,应该分担违约责任。被告坚称,没看到过网签的示范文本合约,且原告未支付首期房款,构成债权人。

最后法院判决,被告注销房屋抵押注册,帮助原告过户并缴纳违约金。原、被告2015年9月26日签定《房屋买卖合同》,就系争房屋的交易、房地产转让价格、价款的支付、房屋的交付和过户时间、违约责任等事项做出了具体的誓约,双方的房屋买卖合约关系正式成立。双方于2015年11月5日经居间方通过房地产交易系统打印了样板文本的《上海市房地产买卖合同》,该《上海市房地产买卖合同》虽未经原、被告双方签署确认,但是根据同日签定的《补充协议》,原、被告双方对于该合同已经从房地产交易系统中备案以及打印,并获得了合同编号是知悉的,被告称之为其不知道合约内容,与《补充协议》所写明的情况相符,故对于被告的上述主张,法院不予采信。

对于双方在《补充协议》中做到低房价,躲避税收的誓约,系双方恶意串通,伤害了国家利益,对于上述誓约,法院依法证实违宪,双方的房屋交易价格应确定为678万元。被告在获得原告缴纳的第二期房款后,理应在合理时间内分担签定样板文本合同,及时交还贷款,注销抵押登记,协助原告办理银行贷款等合同义务。虽然被告称之为一直要求中介劝说原告办理过户,然而过户的前提在于被告及时吊销抵押注册,并帮助原告办理贷款,对此被告并未大力履行,故被告的上述行为包含违约。

那么有抵押的房屋可以买卖

过户吗 ?

对于抵押房屋能否过户的问题,一般情况下,被抵押或查封了的房屋都会在房管部门进行登记。如果该房屋已月抵押备案注册,在没有吊销抵押权的情况下,该房屋是不可以过户交易的。如果出卖方房产证抵押在银行,说明业主还欠银行贷款。

如果想顺利过户,有两种方式,一种是买方和卖方协商到银行,向银行出具双方关于房屋产权更改所达成协议的书面协议,经银行核查。另一种方法,是联系担保公司担保,把余款付清,拿回房产证,再展开房产证过户。

所以,买方在购买房屋时,一定要留意查阅该房屋上面是否具备抵押权负担,无法只考虑眼前利益而忽略房屋过户的风险,需要警惕少数人蓄意转移房屋所有权,放高利贷的违法行为。当房屋抵押权注销了之后,三个工作日内即能出证,清洁产证经文档一个工作日后,然后就可以进行过户变更注册。

买卖房屋是大事,稍不留意就有可能陷入有心人的圈套里,对于很多人来说一辈子的积蓄就打水漂了,所以在决定卖之前,一定要到相关部门理解要买房屋的状态是怎样的。

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