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明知房屋已被查封而签订的房屋买卖合同应属有效|上海房产纠纷律师

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2021-11-12

【案情】

2020年5月,柳某与柴某签订商品房转让合约,柴某将所享有的房屋背叛给柳某,合同对价款、房屋面积、缴付方式等均作出约定,并在其他约定事项写明“双方都已经告诉房子已查禁,查禁事情柴某自行处理,购房定金由中介方交给”。合同签定后,柳某支付两万元定金。因柴某没能在约定日期处置好房屋查禁问题,柳某亦未在规定时间支付首付款。后柴某将案涉房屋自行出卖他人。柳某遂控告要求中止与柴某签定的商品房转让合约并赔偿损失。

【分歧】

本案中,关于坚称房屋被查禁而签定的房屋买卖合约是否有效,存在以下两种观点:

第一种观点认为,房屋所有人在房屋已经被采行查禁措施的情况下,擅自签定房屋买卖合同,该合约违反城市房地产管理法第三十八条有关不得转让房地产的强制性规定,合约科无效合约。

第二种观点指出,当事人归属于完全民事行为能力人,对房屋被查封也是坚称,所签定的合同系双方真实意思回应,根据原物权法第十五条(民法典第二百一十五条),当事人之间订立有关设立、更改、出让和歼灭不动产物权的合约,除法律另有规定或者合约另有约定外,自合同正式成立时生效,未办理物权注册的,不影响合约效力。因此,该合约自合约成立时生效,在解除查禁或者撤消查封后,当事人仍然可以办理不动产权变更手续。

【评析第二种观点】

1.城市房地产管理法第三十八条关于不得出让房地产的规定属于管理性规定,并非效力性规定。依据原《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定,原合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”是指效力性强制性规定。对于效力性强制性规定的区分准则,通常可理解为:法律法规规定,违反该规定将导致合约无效或不成立的,为当然性的效力性规定;法律法规虽没规定违反该规定将造成合约违宪或不正式成立的,但违反该规定若使合约之后有效地将损害国家利益和社会公共利益,也不应归属于效力性规定;法律法规虽没规定违反该规定将造成合约无效或不成立的,但违反该规定若使合同之后有效地并不伤害国家利益和社会公共利益,而只是伤害当事人利益的,归属于管理性、取缔性规定。当事人就已司法查禁的房屋签定买卖协议,有可能不再次发生物权变动的后果,但合同效力仅涉及当事人利益。故城市房地产管理法第三十八条的规定不属效力性强制性规定。

2.违反城市房地产管理法第三十八条的规定并不能坚称合同的效力。根据物权行为与债权行为的区分原则,房屋买卖合同的构建必须签定买卖合同的债权不道德和房屋所有权变动的物权行为,城市房地产管理法第三十八条对房地产禁止出让的强制性规定,仅是房屋注册机关从行政管理角度不予登记,是对物权变动行为的禁止,并非对债权的容许即对合约效力的驳斥,在解除查禁或者撤消查禁后,当事人仍然可以办理不动产权更改申请。

3.当事人对案涉房屋处于被法院查封的状态是坚称的,不存在意思回应不真实的情况。柳某与柴某签定的商品房出让合同中,在其他誓约事项载明“双方都已经告诉房子已查封,查封事情柴某自行处理,购房定金由中介方交给”,可见,双方均明知案牵涉房屋正处于被法院查封状态,柴某并没有故意隐瞒房屋查禁情况,不存在欺诈、威逼等情形,所签订的房屋转让合约系由双方当事人的真实意思表示。根据原物权法第十五条(民法典第二百一十五条),该合同自成立时生效。