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购房百科,深圳小产权房百问百答

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2022-01-18

购房百科,深圳小产权房百问百问

――――――深圳市城市更新原有改为资讯――――――

1、什么是小产权房?

小产权这个词是民间俗称,除开商品房其余都可以称之为小产权。

2、小产权房分成几种?

大约分为以下几种、a城中村农民房、b村委统建楼、c开发商集资房、d军产房、e公寓。

3、小产权房使用年限是多少?

深圳的小产权房有40-50-70年,或永久性。土地性质是商业或工业最高年限50年,住宅用地70年。

4、小产权房产权到期了房子还属于自己的吗?

深圳经过两次统征,深圳已经没集体土地,全部转为国有。房子是属于自己的,土地是国家的,至于什么时候征地,这个zf说了算。

5、小产权房拆迁有赔偿吗?

拿深圳小产权房来说,拆迁肯定有赔偿金,比如;深圳大冲、南山百石洲、罗湖蔡屋围拆迁全部赔偿商品房还送车位。

6、深圳小产权房遇到征地怎么样赔偿金?

如果遇到的是开发商旧改,基本可以无视竣工时间的和土地属性的,农民房可以1:1换红本商品房,如果是zf搞土地整背备,不是本村村民外地人只能缴现金。

7、购买小产权房是否闲置名额?

出售小产权房不需到房管部门展开备案,不会影响购买商品房的名额。同时小产权房的交易没时间的容许,可以随时应从或出手。

8、法律认可小产权房交易吗?

小产权房分别为有证(绿本、猪肝本)和向警方历史遗留、或两证一书,统称历史遗留违法建筑。法律上来讲有绿本的房子是合法建筑,法律认可买卖合同有效。但是绿本房无法过户,遇到征地必须原业主因应签署外,注销产证还必须卖家配合。(重大利益,纠纷就出现在此)

而历史遗留违法建筑从法律来讲不接纳交易,法院也从来不受理这些历史遗留违法建筑买卖问题,遇到征地只认可实际占有人,法院对于小产权房的裁判明显有利于出售一方,风险近高于绿本房。

9、为什么市面上的小产权房公摊面积那么大?

目前深圳市面上在购9成小产权都是投资公司整栋买下来,收购价格都在12000-25000万左右一平了,好多人因为深圳小产权价格停留在几千块/平的时代。然后新的包装改造成公寓类型,因为面积小总价低更多人能拒绝接受。

10、深圳小产权房可以落户吗?

分区而言,龙华片区8成小产权房都可以落户,其他区严一些。

落户这个词,按官方的说明叫【市内移居】,意思是你要原本是就是深户,只是挂靠在别人户口,或者集体户,代管户,或者是以前在自己的房子有落户,但房子变卖了需迁移等等情况,需要新的将户口在深圳市内由A转到B,这就叫落户!

落户相当于留有房产记录,这个会影响后期申请人安居房,保障房,公租房。

11、深圳小产权房能抵押吗?

正规银行敢,民间金融贷款公司可以抵押,必须压绿本,或合同,利息比较高。

12、深圳小产权房带学位吗?

深圳所有小产权房不带学位,商品房都不保证一定有学位。

13、深圳小产权房的“两规”和“三规”是什么意思呢?

“两规”即《深圳经济特区处置历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》;

“三规”即《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》。

两规和三规的档案作为历史遗留违法建筑的登记凭证,是见证城市发展的特殊时代产物,为执法人员部门和政府决策获取依据和参考。

14、买了深圳小产权房遇上征地,区分原外村民?

政府主导项目有区分!开发商主导征地原有改是会区分现业主和原村民的,开发商原有改赔偿只何谓房产证明材料,只要出让的申请齐全就没问题,但是相对于原村民主来说,非原业主享用到的福利不会较少一些,例如搬迁酬劳,奖励费。

15、小产权房都有什么证件?

深圳小产权房申请有;合作建房协议,合资建房协议,集资建房合同,房屋使用权证(制做本),J产证,律师闻证书,独栋不动产权F房协意,以租送货房屋出让协议,农民房的手续分自建房红本、自建房杨家房产证,自建房商品房,国土绿本、猪肝本,两证一书、历史遗留登记表、历史遗留普查登记回执等等。

16、小产权是不是不存在一房多买的情况?如何防患?

小产权理论上存在巨大的一房多买风险,但实际上发生的概率几乎可以忽略不计,可能低于万分之一。

1、小产权都是现房交易,一手交钱一手交房,如果卖房人不是业主,怎么交钥匙给买家?买家付完钱就要收房换钥匙,业主怎么忽悠下一家?

2、小产权分2种,一种是大社区,一种是独栋,大社区的小产权房管理处一般有过户、备案、过水电的功能,如果业主已经把房买了,带着买家去过户时,名字都不是他的,怎么过户?独栋农民房没有过户这一说,但有合同+律师见证,合约上标明房子每一手是怎么交易的,签完合约,买家会偷走业主的合同原件,律师楼还有个备份,如果业主一房多卖,律师会立即阻止,要不然不会吃不了兜着走。

现在是信息时代,如果业主一房多卖,这归属于经济诈骗,起诉下,业主就列为老赖黑名单,就不能坐飞机、跪高铁、寄居星级酒店、高消费。

17、什么样的小产权不建议买?

1、国土局绿本房,有备案,无法过户,征地时更容易闹得纠纷。

2、占用一级水源保护区用地,压占原水管蓝线;征地赔偿较低。

3、占用高速路、快速路、主干路、广场、城市公园绿地、高压走廊及现状市、区级公共设施等用地这些不建议卖,征地赔偿金低。

最安全的房子是城中村里面一栋一栋的农民房,正规化的村民宅基地,申请齐全,产权清晰,几乎无纠纷,做了以上几点就大可安心了。

18、购买小产权房时都有什么申请?

1、合作建房合约,加律师事务所见证。(一式三份、业主、买家、律师各一份)

2、共同出资建房合同,特律师事务所亲眼。(一式三份、业主、买家、律师各一份)

3、有偿使用合同,这类房产广泛都是工业或商业用地建成,使用权都在30-40年左右,合约注明到期可续地。

4、房屋出让合同、大部分出于二手房交易。(只必须买卖双方出面请律师事务所见证即可)

19、关于村委统建楼真的比农民房确保?

毋庸置疑,认同的。是指品质上、规模上、物业管理上、以及居住于环境上比农民房住的难受。并不是指保障性,毕竟村委统建楼价格低于农民房的一半。所以说很多客户觉得村委统建楼比农民房有确保?很显著是错误的,根据自己市场需求,预算价格,购房需求,村委买了可以先买农民房过渡,以后房子升值了可以在换回村委统建楼或者商品房,不然只能错失了。

村委统建楼环境比较好,价格也偏高,基本上2万左右一追了,追求品质,追求环境,执着舒适度可以自由选择村委统建楼,投资来说,农民房总价较低,交易灵活性,租金回报率高!

20、城中村小产权房水电高?

客观情况是,在深圳发展初期,由于基础设施建设经费不足,许多城中村的水网电网由村委投资建设,因此,城中村原自建房大部分没实现一户一表,水电费一般由物业代收缴。对于“一表格多户”的城中村,一些物业将中间环节和公共面积损耗的二次分摊直接算入水电费。当然也有存在村里或管理处调高的情况。但终归是在一个区间范围。

21、小产权房买卖纠纷现状?

小产权房纠纷中的买卖纠纷,并不见得比普通商品房买卖纠纷比例高得多,纠纷核心原因在房价变化,拿2015年深圳业主债权人潮来说,即便是合法商品房,因短时间内房价上涨,业主债权人比例多达了50%,房价暴涨暴跌下,违约方债权人并不因为房屋是小产权还是大产权而有所不同。

22、律师事务所亲眼无法律效应?

很多法律人其实并不理解深圳小产权房交易的现状,仅凭“小产权房统统违法,违法则风险不可控”的简单思维作出轻率辨别,而事实上,深圳几乎占据住房市场50%的小产权房地下交易一直不存在,很多人出售,很多人投资,很多人受益,当然也有吃亏了的,总体来说,有风险,但远没有一般法律人口中说得那么可怕。

23、村委统建楼无法过户,遇上拆迁利益原业主?

目前市面上大多数统建楼无法过户,但是可以到律师事务所亲眼,见证双方房屋出让协议。遇上拆迁利益问题开发商只认可房屋实际占据人,律师见证书,特购房合同。原业主没有法律依据出来闹得纠纷。

24、深圳小产权房投资机遇?

A.价格低无税费;B.需要购房资格;C.租金回报率低;D.逢原有改为,身价暴增;E.过度商品房首选;F.指标房不限售。

25、深圳小产权房投资风险?

A.卖方债权人的查封执行

此为投资小产权房最大风险,实践中,对于违法建筑,法院也是可以强制执行的。

B.绿本房无法过户,卖方撕毁

违法建筑无产证,自然无法过户,而合法建筑有产证,因不是红本商品房,同样也没法办理过户手续,由此造成很多业主在出售十年、二十年后因房价暴涨或时逢旧改而撕毁。

C.旧改产证的吊销(违法建筑更安全)

26、什么是回迁房?

回迁房就是开发商征收土地时,赔给回迁户的房子。

27、回迁房是不是都有红本,产权多少年?

深圳大部分旧改项目有红本,一般在拆迁补偿协议有反映。

产权和普通商品房一样为70年,享有学位,可以抵押贷款。

28、回迁房有什么风险?

主要是交易风险、项目风险、原有改为周期的不确定性。

29、回迁房有什么保障?

和开发商直接签拆迁补偿协议,拆迁补偿协议在国土局街道办等备案。

30、是否出租汽车、是否限售、能否贷款?

不限购,外地户口可以出售、深圳多套房也可出售、香港户籍也可出售;

不限售,获得红本就可以二手房交易;

不能贷款,但获得红本后可以抵押贷款。

31一般多久能分房交房?

征地补偿协议一般约定不具备开工条件起3年内交楼,一般开盘前分房。

项目签约率超过80%以上,才容易辨别动工时间交楼时间,一般3-7年。

32、开发商有哪些补偿?

和开发商签约并交楼后,每月开发商不会支付征地安置费直至交楼为止,另外还有搬去酬劳、翻新补偿等。

33、原有改为投资回报率大概多少?

回迁房一般为开盘价5―7腰,考虑到投资周期,一般年化20%收益率。

34、为什么有人出售?

有投资客前期低价收购了农民房,启动签下时卖掉;

村民持有大量物业,盼到了旧改,卖出部分物业提早消费;

部分项目,有大量香港业主在出让回迁房。

35、回迁房有哪些户型?

开发商会考虑回迁户的市场需求,一般小户型大户型都会有,具体看项目。

36、买了100平,没有100平户型怎么办?

一般按开盘价多退少补,部分项目有优惠的增购价。

37、如何选房,回迁房品质是否差些?

回迁户一般在开盘前展开选房,一般摇号抽签选房,有些项目按签订征地补偿协议的顺序选房,明确选房流程参照征地补偿协议。

回迁房一般要求和开盘的商品房一样的品质,部分项目由回迁户选完房之后,剩余的房源散户销售,回迁房和普通商品房完全混在一起。

38、回迁房办理房产证应交哪些费用?

参照拆迁补偿协议相关誓约,一般由开发商负责不含契税等所有税费。

39、回迁房一般交易流程?

各个项目交易流程不同,一般要求缴纳定金锁定房源,和开发商签下时缴纳全部房款。

40、万一有钉子户怎么办?

并不需要全体业主签完才动工,项目可以分期建设;

村委街道办等部门会协商,推动进展,对于钉子户不合理要求,政府涉及文件有具体措施,可以通过政府裁决强制征收,或由法院裁决并强制执行。

41、回迁房的优势是什么?

不出租汽车(解决购房名额问题)、不限售(不受三年限售政策限制),为开盘价的3.5―6折,以首付的资金购买房子不必贷款。

42、为什么有些项目买?

有人卖才能卖到,才构成市场,有些项目房源很少,属于稀缺资源;

没人卖或是价格太高,也是有价无市。

43、已经交房的回迁房项目有哪些?

华润城、万科星城、锦绣御园、佳兆业城市广场等等;未来深圳土地基本由旧改为供给,后续散户的项目大多备有回迁房。

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