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「北京房产律师」关于房屋租赁的那些事!

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2021-03-09

  【案情下文】

  李某与陈某于2019年1月5日签订房屋租赁合同,约定李某出租陈某的坐落于青州市小区的单元房一处,月租金600元,出租期限为3年,如因类似情况在租赁期内需中止合同,拒绝解除合同的一方必须于20日前向另一方明确提出,租金按季度缴纳,除首次外,必须提早10天预付下季度租金。李某承租房屋后须要缴纳押金600元,届满收回房屋后可退回,不满三年押金不退,陈某租赁期内交还房屋双倍归还,首次租金起止日期为2019年1月18日至2019年4月18日。同日,李某通过微信向陈某缴纳了押金600元和三个月租金1800元。2019年3月27日,陈某通过微信向李某发送到了“这房子是我的,我要用”等消息,李某不同意陈某收回房屋,也不同意中止租赁合约。

  陈某于4月10日至15日期间多次劝说李某支付下季度租金,李某均未支付,陈某于4月15日通过微信以催告后李某仍未交纳租金为由向其收到中止房屋租赁合同的通报,李某收到后未支付后期租金,亦未向陈某归还房屋。后陈某向法院控告,拒绝确认双方的合约于2019年4月15日解除,要求李某归还房屋并缴纳房屋占用费。

  【案件分析】

  双方签定的房屋租赁合同合法有效地,合同约定李某应于2019年4月8日前缴纳下季度租金,但其未按时缴纳,经催要后仍未缴纳,陈某于2019年4月15日通过微信向李某发出解除合同的意思回应,李某亦接到上述通知。

  “承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以拒绝承租人在合理期限内支付。承租人逾期不缴纳的,出租人可以解除合同”的规定,陈某有权解除合同。该案法院依法支持了陈某的诉求。

  【你问我答】

  案例中谈到的是出租人因为承租人不交租金中止的合约,出租人解除合同还有其他情形吗?承租人可以解除合同吗?

  律师:在民法典中有明确规定。民法典第711、716、722条是关于出租人可以解除合同的情形,第711条是承租人未按照誓约的方法或者未根据出租物的性质用于出租物,导致出租物受到损失的,出租人可以解除合同并催促赔偿损失,第716条是承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。第722条就是上述案例中的逾期缴纳租金的情况,与合同法第227条的规定一致。民法典第724、729条讲的是承租人可以解除合同的情形。724条规定:有下列情形之一,非因承租人原因导致租赁物无法使用的,承租人可以解除合同。

  (一)出租物被司法机关或者行政机关依法查禁、扣押;

  (二)出租物权属有争议;

  (三)租赁物具备违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。729条规定:因不能归责于承租人的事由,导致租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以催促增加租金或者不支付租金;因出租物部分或者全部毁损、灭失,致使无法构建合同目的的,承租人可以解除合同。

  另外,民法典第730条规定,当事人对出租期限没约定或者约定不明确,依据本法第510条的规定仍无法确定的,视为不定期租赁;当事人可以随时解除合同,但是应当在合理期限之前通知对方。这是租赁合同的特别规定,租赁合约同时适用合约的一般规定。出租人、承租人可以在法律允许的范围内自行约定有关问题的处置办法,事前的明确约定更不利于发生纠纷后的处置。