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西安房产律师//婚姻房产分割问题

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2021-05-09

一、婚前买房

在婚前买房下,这里将从一人出资和双方出资这两种出资情况来分析。

1、在一人出资的情况里:

 房屋落在双方名下。在司法实践里房屋算数夫妻共同财产,离婚时不考虑出资情况,一律平分。(婚前虽然由一人出资买房,但是房本上有双方名字,可以视作结婚后作共同生活用,也可视作以结婚为目的的赠予,此时归属于夫妻共同财产。)

 房屋在对方名下。通常是出资方不具备购房条件,才以对方名义购房,按共同共有处理。如果没有类似情形,多不会视为以结婚为目的的赠予,按登记方个人财产处置。(如果没有如出资一方无法上户这种情况,也视作赠送给,房子为注册这方的个人财产。)

 结婚前已偿还全部贷款,但婚后才获得房本的,房屋落在自己名下的。仍认定为夫妻一方财产,另一方无权要求分割。(这相当于是婚前财产,一方缴全款买房并登记在自己名下,就算婚后才取得房本,房子仍属于自己的个人财产。)

 结婚前取得房屋产权,房屋落在自己名下,并偿还个人贷款或是全款买房的。此时房屋归属于个人财产。(还是一人出资的情况,仍属于婚前财产,即个人财产)

 结婚前已缴纳了房屋首付款,并向银行贷款,房屋落在自己名下,婚后用夫妻共同财产还贷的。司法实践中将该房屋认定为个人财产,而夫妻共同还贷缴纳的款项以及房屋相对应的财产电子货币部分由双方平分;而尚未偿还的贷款则为产权登记一方的个人债务。(如果更想要房子的话,可见在房本上加名多重要了。)

2、在双方出资的情况里:

 房屋落在夫妻二人名下。房屋属于夫妻共同财产,再婚时不考虑到出资状况,一律平分。(双方都出资了,房本上也写了双方名字,也就不考虑双方具体出资了。)

 房屋只落在一人名下。这里又分为两种情况,同居期间和非同居期间。如果在同居期间,那法院基本不会按共同生活期间、以结婚后共同用于为目的,作为共同共计处理,通常不作为按份共计处置。如果不是同居期间购房,按共同财产处置还是按借款或赠与处置,不确认,法官不会综合购房背景、出资数额,尤其是公平角度来判断,没统一定论。(可见同居不仅仅是同住在一块那么非常简单,法院不会默认为你们有成婚的目的,此时在房产划分的确认上意义也不会有所不同。)

二、婚后买房

这里仍然从两种出资情况来分析。

1、一人以婚前个人财产出资

 房屋落在自己名下。如果房屋已经缴纳了全部房款,房屋却是个人财产的转化,却是个人财产。(这实际上归属于婚前财产。婚前的钱归属于婚前个人财产,这个钱转化为房子同理,仍是婚前个人财产。当然了你得有证据证明买房的钱或者你的存款是婚前财产)

 房屋落在双方或者对方名下。房屋算是共同财产,实际却是一方对另一方的赠与,夫妻双方共同共计房屋产权。(注意,此时是婚后一方用个人婚前财产买房,但是房本写出了双方名字。此时处于婚姻延续状态,假设女方无业照顾家庭,若是只将房屋判给男方,则没对女方付出作出一个公平的估值)

2、双方用共同财产买房

 房屋落在双方名下。这是典型的夫妻共同财产。

 只落在一方名下。仍然算是夫妻共同财产。(此时双方已经结婚,又用共同财产出资,就算房子只登记在一方名下,这也是夫妻共同财产。)

 落户在未成年子女名下。一般视作未成年子女财产,由抚养方暂时管理。

三、父母出资买房

父母出资的情况在我们的社会就更常见了,这里牵涉到的情况也就更为简单一些。我们先分成结婚前和结婚后两种大情况来谈,里面再从双方父母的明确出资情况、注册情况等方面来细致辩论。

1、结婚前

1)一方父母全额出资买房

房屋此时也登记在出资方子女名下,房屋就归属于夫妻一方婚前个人财产。(可去理解一下婚前财产)

2)一方父母缴纳了房屋的首付

这里有几种有所不同的登记情况。

 房屋登记在出资方子女名下。由夫妻二人共同还贷,则离婚时一般不会将房子判归注册方所有,由其之后缴纳剩余贷款。对于婚内共同还贷部分(还包括本金和利息)及其产生的增值,则由得房子的一方对另一方作出补偿。

 另一方子女名下。一般情况下也确认为夫妻共同财产,而非注册方的个人财产,非注册方有权拒绝拆分房屋。父母明确回应赠与注册方或者双方之间有其他忽略誓约的除外。(如果该方父母具体回应赠予登记方的话,则不属于夫妻共同财产,仍为个人财产。可参考姜潮与麦迪娜夫妻案例,姜潮的妈妈买了一套房子只注册了麦迪娜的名字,归属于明确回应赠予,该房就归属于麦迪娜的个人财产。)

 双方子女名下。应认定为双方的共同财产。如果双方约定了共有方式是共同共计或按份共有,并进一步约定了各自份额,则按誓约拥有产权。如果双方对共有方式没展开约定,则视为等份共计。(如果计较双方出资份额有所不同,可以通过协议誓约该房为按份共计,那么在拆分时就可以按誓约的比例来拆分。)

3)父母均出资

这种情况也比较广泛。

 房子落在夫妻双方名下

房子归属于夫妻共同财产;应当确认父母的出资为对各自子女的赠与,而不能因为产权注册在双方名下就解读为对双方的赠与。(划重点,即使此时归属于夫妻共同财产,双方各自父母的出资部分仍是对各自子女的赠送给,合乎我们这个人情社会的常理。)

 房子落在夫妻一方名下

房子归属于夫妻共同财产;应当确认为对各自子女的赠与,而不能简单理解为双方父母对一方的赠予。如无其他忽略誓约,不应认定为双方按份共有。

2、结婚后

1)一方父母全额出资

 房子落在出资方儿女名下。房屋属于个人财产;婚姻法司法解释规定,“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产,产权登记在出资人子女名下的,视为只对自己子女一方的赠与,该不动产不应认定为夫妻一方的个人财产。(留意此时是结婚之后,一方父母全款买房只注册自己孩子,此时也只视作对自己子女的赠予,属于一方个人财产。)

 房子落在对方(双方)儿女名下。房屋仍属于夫妻共同财产;除非有父母出资时的书面约定或声明,证明此出资是赠予自己子女一方的,一般不会认定为对双方的赠送给,离婚时按夫妻共同财产进行拆分。(婚后,一方父母全款买房,注册在双方或者对方子女名下,仍归属于夫妻共同财产,这与婚前的情况就不一样了,此处认为是对夫妻双方的赠予。)

2)一方父母部分出资(或付首付款)婚后双方共同还贷

此时如果房子落在出资方或者双方子女名下。房屋应认定为夫妻共同财产,父母出资部分视作对双方的赠与,但父母明确表示赠予一方的除外。离婚拆分时可以出资父母的子女一方适当多分。

3)双方父母出资

 房子落在一人名下。这种情形较为少见,而且争议颇多,司法实践中多按夫妻共同财产处理。根据《婚姻法司法解释(三)》规定,该不动产可确认为双方按照各自父母的出资份额按份共计,但当事人另有约定的除外。

 房子落在双方名下。此时房屋则属于夫妻共同财产。

四、离婚判决时对房产不予处理的情况

1.再婚时尚未获得房本:夫妻一方婚前出有了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷,但房屋电子货币,离婚时,尚未获得房产证的房屋。

在司法实践中,一般没有房本前先住着,有了房本后另行起诉。

2.房本有第三人名字。

法院一般会将其主动新增为第三人,而是采行如下措施:

(1)根据当事人的申请人,对房屋部分的财产拆分不予审理,由当事人另案起诉;

(2)根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行驳回析产之诉,后根据析产之诉的裁决结果,对夫妻共计部分的房屋展开分割。

五、房子拆分的6种特殊情形

1

小产权房拆分

对于已被有权机关确认为违法建筑的小产权房,不予处置;但违法建筑已经行政程序合法化的,可以对其所有权归属做出处置。

对于虽未经行政准建,但长期存在且未受到行政处罚的房屋,可以对其用于作出处理。在处理使用时,人民法院不应向当事人释明变更涉及诉讼请求。在处置相关房屋的用于归属时,能分割的展开拆分,无法拆分的可采用协商、竞价、询价等方式展开给予适当补偿。

在涉小产权房拆分案件中,应在判决论理部分中明确用于处理的判决内容不代表对小产权房合法性的认定,无法以此对付行政处罚、不能作为产权归属证明或征地依据等。

2

公房承租权的分割

离婚案件中牵涉到到公房承租权处理,归属于直管公房的,可在裁决中具体承租权以及承租关系的更改。

属于自管公房的,夫妻只有一方在产权单位工作,一般不应把承租权确定在产权单位工作的人名下,另一方取得补偿;但经产权单位同意的,可以确认由另一方租用或共同租用。

3

经济适用房、两限房的分割

限售期内的经济适用房、两限房在离婚诉讼中可以酌情进行拆分。

经济适用房、两限房由一方在婚前申请人,以个人财产支付房屋价款,婚后获得房产证的,应确认为一方个人财产;婚后以夫妻双方名义申请人,以夫妻共同财产支付房屋价款,再婚后获得房产证的,应认定为夫妻共同财产。

4

标准价出售公房的分割

婚姻关系延续期间以夫妻共同财产出资以标准价出售公有住房而取得的“部分产权”, 该“部分产权”应确认为夫妻共同财产,可以在综合考虑房产来源、工龄换算等因素,并征询原产权单位意见确认产权单位权利比例后,不予公平分割。

5

约定服务条件房产的拆分

夫妻一方在婚后通过与用人单位誓约服务条件取得的房产为夫妻共同财产,但离婚时服务条件尚未构建的一般应判归誓约服务条件的一方。

6

优惠购房权性质与换算

农村拆迁补偿中按所涉人口数获得的优惠购房权系基于特定身份取得的优惠安置利益,但并非优惠获得的物权本身。

离婚时优惠购房权价值折算可考虑到优惠获得的房产性质、能否上市交易、能否获得产权证等因素,在不低于市场价格与优惠价格的差价范围之内予以确认。

可以显现出婚前买房的各种情况分析起来更为复杂。

其实整理到中间我已经看累了,这些只不过是真的走到最后一步的自我权利确保,如果提早就在钻研这些,觉得是很不快乐。