欢迎您的访问!
全国免费咨询热线:
资深拆迁律师网
法律常识
当前位置: 主页 > 法律常识 > 正文

洛阳房产律师(一百二十一)|开发商未取得预售许可,签订的认购书效力认定?

作者:匿名  来源:资深拆迁律师网  日期:2021-06-15

原标题:洛阳房产律师(一百二十一)|开发商未获得预售许可,签定的认购书效力确认?

一、关键词

商品房预售合同纠纷,未取得许可许可证,认购书

二、裁判要旨

出卖人未获得预售许可证明,与买受人议定的商品房预售许可合约,应该认定无效,但是在起诉前获得商品房预售许可证明,应当认定为有效地。

三、案情概述

2019年4月,A公司淘宝宣传,张先生与A公司签定选房认购协议书一份,张先生向A公司缴纳10万元购房诚意金。同时张先生在A公司工作人员引导下向B公司缴纳15000元团购服务费。张先生发现A公司未获得商品房预售许可证,控告至法院,要求确认签定的选房股份协议书违宪,并归还购房款及团购服务费115000元及利息。

四、法院裁决

判决A公司返还张先生购房款10万元及利息,判决B公司归还张先生淘宝服务费15000元及利息。

五、律师观点

根据《最高法关于商品房买卖合同司法解释2020修正》第二条规定,“出卖人未获得预售许可证清,与买受人议定的商品房预售许可合约,应该确认违宪,但是在起诉前取得商品房预售许可证清,应该认定为有效。”本案中,一审法院根据双方签订的股份协议合乎商品房买卖合同形式要件,并且买受人已经支付10万元购房款,一审法院确认双方签订的认购协议无效,裁决归还购房款及团购酬劳。

1、开发商未获得预售许可证明,开发商与买房人签定的认购书否有效地?

答:根据检索牵涉到的法律规定及裁判文书,确认双方签定的认购协议是否有效地,主要从双方签订的认购协议否不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,且出卖人否已经支付购房款。如果法院根据上述规定认定双方签订的认购协议归属于商品房买卖合同,则双方签定的认购书属于违宪。如果法院根据上述规定指出双方签订的股份协议不属于商品房买卖合同,则根据民法典关于定金及违约责任的规定做出合同有效的判决,但是违约责任誓约过低,一方可以催促调整。

2、开发商对外预售商品房的条件是什么?

问:(1)已交付给全部土地出让金,取得土地使用权出让证书。(2)持有人建设工程许可证和施工许可证。(3)按获取的预售商品房计算,投放开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并确定施工进度和完工交付给日期。(4)已办理预售许可登记,获得商品房预售许可证清。

3、开发商未取得商品房预售许可证对外销售房屋,面对什么惩处?

问:开发商擅自预售商品房的,由县级政府房地产开发主管部门责令暂停违法行为,充公违法扣除,可以并处已收取的预付费1%以下的罚款。

律师提示:买房人在选配商品房可以从开发商的知名度、已研发项目的美誉度、户型图、物业方案等各种方面综合理解再做到决定是否出售,在合约签订过程中注意收集保留涉及证据。

声明:

本文作者郭世斌律师原创,仅供大家学习和交流,若来源标注错误或侵害到你的权利,烦请告知,我们将立即删除。http://www.sohu.com/a/469323612_120074274返回搜狐,查看更多

责任编辑: